건축물 해체공사 관련 FAQ

2020.07

Q1. 건축물 해체공사의 범위(예. 세대 내부 인테리어 등 공사도 포함되는지)?

☞ 「건축물관리법」 제2조제7호에 따르면 "해체"란 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것을 말한다고 규정하고 있으므로, 「건축법」에 따른 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링ㆍ멸실에 해당하지 않는 내부 인테리어공사 등은 '해체공사'의 범위에 포함되지 아니함

Q2. 건축물을 해체하려고 하는 경우, 신고대상과 허가대상의 범위는?

☞ 건축물을 해체하고자 하는 경우 「건축물관리법」 제30조제1항에 따라 해체공사 허가를 받는 것이 원칙. 다만, 법 제30조제1항 각 호에 해당하는 경우 신고대상으로 분류하며, 신고대상의 판단 기준은 아래와 같음

* (일부해체) 건축물의 연면적‧높이 등과 관계없이 제30조제1항제1호를 적용. 다만, 주요구조부의 해체가 발생하는 경우 허가대상으로 분류

(전부해체) 제30조제1항제2호를 적용하되, 각 목에 모두 해당하는 경우에 한하여 신고대상으로 분류

(기    타) 일부해체 및 전부해체 여부와 관계없이(주요구조부 해체도 포함) 제30조제1항제3호에 해당하는 경우에는 무조건 신고대상으로 분류

+A. 건축물관리법 제30조제1항

☞ 1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부를 해체하는 경우

2. 다음 각 목에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우

가. 연면적 500제곱미터 미만의 건축물

나. 건축물의 높이가 12미터 미만인 건축물

다. 지상층과 지하층을 포함하여 5개층 이하인 건축물 (3개층 이하로 개정됨)

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 해체하는 경우

+A. 그 밖의 해체(건축물관리법 시행령 제21조제1항)

☞ 1. 「건축법」 제14조제1호 또는 제3호에 따른 건축신고 대상 건축물

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역의 높이 12미터 미만인 건축물 (해당 건축물이 지역에 걸치는 경우 그 건축물의 과반이 속하는 지역으로 적용한다)

3. 그 밖에 시‧군‧구 조례로 정하는 건축물

Q3. 무허가, 불법, 가설 또는 건축법 이전 건축물대장이 있는 건축물의 해체도 신고 또는 허가를 받아야 하는지?

☞ 「건축물관리법」 제30조제1항에 따라 모든 건축물을 해체하려는 경우에는 허가권자의 허가를 받아야하기 때문에 무허가, 불법, 가설건축물 등도 해체신고 또는 허가를 받아야 함.

Q4. “관계 법령에 따라 해당 건축물의 관리자로 규정된 자“라 함은 토지소유자를 포함하는 것인 지, 만약 그렇다면 토지소유자가 건축물 해체공사 신고를 할 수 있는지?

☞ 「건축물관리법」 제2조제3호에서는 "관리자"란 관계 법령에 따라 해당 건축물의 관리자로 규정된 자 또는 해당 건축물의 소유자로 정의하고 있음

여기서, “관계 법령에 따라 해당 건축물의 관리자로 규정된 자“라 함은 관계법령에 따라 해당 건축물에 대한 취득‧처분 등에 관한 권한을 가진 자로 봄이 타당할 것이며, 토지소유자 등 권리관계에 관한 사항은 본 법령의 해석범위가 아님.

Q5. 대수선 허가시 별도로 해체공사 허가도 받아야 하는 것인지?

☞ 해체란 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것을 말하므로, 대수선 허가와는 별도로 해체공사에 대한 허가(신고 또는 허가)를 득하여야 함.

Q6. 해체공사 접수 시 건축물 동수에 따라 각각 신고 또는 허가를 득해야 하는 지?

☞ 여러 동의 건축물 해체 시 해체허가 접수 방식에 대하여는 별도로 규정하고 있지 아니하나, 「건축물관리법 시행규칙」 별지 제5호서식 건축물 해체 허가신청서, 해체 신고서에서는 해체 대상 건축물의 동별 개요를 작성하도록 하고 있으므로 여러 동의 건축물 해체 시 일괄접수도 가능.

(예시: 신고대상/허가대상/공단검토대상 등으로 구분하여 해체신고 또는 허가신청)

이 경우, 해체공사감리자의 지정은 당해 해체공사 허가 건에 대하여 적용되므로 여러 동의 건축물 해체 일괄접수 시에는 하나의 감리자를 지정

Q7. 해체공사 신고 및 허가대상 판별 시 연면적은 개별 건축물 단위인지?

☞ '연면적'은 「건축법 시행령」 제119조제1항제4호에 따라 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 정의하고 있으므로, 해체공사 신고 또는 허가 시 적용하는 연면적 기준 또한 개별 건축물 단위로 산정

Q8. 법 제30조제1항제1호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 범위는?

☞ 「건축법」제2조제1항제7호에 따르면 "주요구조부"란 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단으로 정의하고 있으므로, 상기 요소를 해체하지 아니하는 것을 말함

Q9. 건축물의 해체작업을 수행하는자(해체작업자)의 기준은?

☞ 「건축물관리법」에서는 해체공사 시공자격에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니하나, 「건설산업기본법」 제2조에 따르면 '건설공사'의 범주에 해체공사를 포함하고 있으므로 동 법 제41조에 따른 건설공사의 시공제한을 적용함이 타당

+A. 건설산업기본법 제2조제7호

☞ “건설사업자”란 이 법 또는 다른 법률에 따라 등록 등을 하고 건설업을 하는 자를 말한다.

+A. 건설산업기본법 제41조

☞ ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 건설공사(제9조제1항 단서에 따른 경미한 건설공사는 제외한다.)는 건설사업자가 하여야 한다. 다만, 다음 각 호 외의 건설공사와 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사는 건축주가 직접 시공하거나 건설사업자에게 도급하여야 한다.

1. 연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물

2. 연면적이 200제곱미터 이하인 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 「건축법」에 따른 공동주택

나. 「건축법」에 따른 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우

다. 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물

Q10. 건축물 해체신고서를 제출하면 해체허가서를 발급해야 하는 지?

☞ 「건축물관리법」 제30조제1항에 따라 신고대상의 경우 신고를 하면 허가를 받은 것으로 보기 때문에 별도의 해체허가서 발급이 필요치 않으며, 향후 해체공사 완료신고에 따른 건축물 해체공사 완료 신고확인증을 발급

Q11. 해체신고 및 해체허가 대상 모두 해체계획서를 작성하여야 하는 지?

☞ 해체신고 및 허가대상 모두 「건축물관리법 시행규칙」 제12조제1항 각 호의 내용을 포함하여 해체계획서를 작성하여야 함.

다만, 해체허가 대상은 해체계획서 작성 시 ‘건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무에 관한 기준’을 적용받으며(신고대상은 제외), 기술자 검토를 받아야 함

+A. 건축물관리법 제30조제3항

☞ 1. 「건축사법」 제23조제1항에 따른 건축사사무소개설신고를 한 자

2. 「기술사법」 제6조에 따라 기술사사무소를 개설·등록한 자

: 영 제21조제4항에 따라 건축구조, 건축시공 분야 기술사를 취득한 자

3. 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제28조제1항에 따라 등록한 안전진단전문기관

Q12. 기술사를 취득한 사람은 해체계획서 검토를 할 수 있는 지?

☞ 기술사의 해체계획서 검토 자격은 「건축물관리법」 제30조제3항제2호에 따라 기술사사무소를 개설·등록한 자로써 기술사사무소를 개설·등록하지 않은 개인은 불가능

Q13. 안전관리계획을 제출한 경우에도 기술자 검토를 받아야 하는 지?

☞ 「건축물관리법」 제30조제2항에 따라 안전관리계획을 제출한 경우 해체허가 신청서와 함께 관련 서류를 제출하면 해체계획서를 제출한 것으로 보기 때문에 기술자 검토 또한 받은 것으로 간주

Q14. ｢건설기술 진흥법｣ 제62조에 따라 안전관리계획을 인·허가기관에 승인을 받은 경우에도 한국시설안전공단 검토 대상에 포함되면, 별도로 검토의뢰를 해야하는지?

☞ 건축물관리법 제30조제2항에 따라 안전관리계획을 제출한 것은 해체계획서를 제출한 것으로 보는 것이며, 시행령 제21조제5항에 해당하는 경우 한국시설안전공단에 해체계획서를 검토의뢰 해야 함

Q15. 해체공사감리자의 자격과 관련하여 건축사법 또는 건설기술진흥법에 따른 감리자격이 있는 자란?

☞ ｢건축사법｣에 따른 감리자격은 ｢건축사법｣제23조제1항 또는 제9항 단서에 따라 국토교통부장관에게 건축사사무소의 개설신고를 한 자,

｢건설기술 진흥법｣에 따른 감리자격은 ｢건설기술 진흥법｣제26조(건설기술용역업의 등록 등)에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사에게 등록한 건설기술용역사업자로서, 건설사업관리를 할 수 있는 자를 말함

Q16. 해체공사감리자 지정 인원수는?

☞ 현재 해체공사 감리와 관련하여 상주‧비상주감리 대상을 규정한 「건축물관리법 시행규칙」이 개정중에 있음. 이에, 현행 기준 상 해체공사에 대한 감리원의 배치 인‧월수에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니함

Q17. 해체공사감리자 지정 시 향후 신축공사 감리자와 동일한 감리자를 지정할 수 있는지?

☞ 「건축물관리법 시행령」 제22조제3항에 따라 「건축법」 제25조제2항에 해당하는 건축물을 건축하는 경우로서 관리자가 요청하는 경우 허가권자에 의해 지정받은 해체공사감리자를 신축공사의 감리자로 지정할 수 있음

다만, 건축물 해체 후 시행하는 신축공사가 허가권자가 지정하는 감리대상이 아닌 건축주가 공사감리자를 지정하는 공사인 경우에는 해당 공사감리자를 신축공사 전 시행하는 해체공사의 해체공사감리자로 지정하는 것은 불가

Q18. 해체공사감리 대가산정기준은?

☞ 민간 공사의 경우 ‘건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준’ [별표 2] 공공발주사업에 대한 해체공사 감리대가 기준을 참고

Q19. 해체공사감리 대가산정 시 해체공사비 5천만원 미만인 경우 요율은?

☞ 해체공사비가 5천만원 미만인 경우에는 직선보간법이 아닌 요율 4.53을 적용

Q20. 해체공사감리 대가기준의 해체공사비는 어떻게 산정하는지?

☞ 원도급 계약을 기준으로 해체공사비를 산정하되, 분리발주를 한 경우에는 분리발주한 계약금액으로 해체공사비 산정. 다만, 폐기물처리비용이 별도로 있다면, 폐기물처리비용을 포함하여 해체공사비 산정(기준 제32조에 따르면 폐기물 처리에 대한 내용도 감리자의 업무 범위에 포함됨.)

Q21. 해체공사감리자로 등록 또는 지정 시, 교육을 이수해야 하는 지?

☞ 「건축물관리법」 제31조제1항에 따른 감리자격을 갖추고 있다면 교육을 이수하지 않더라도 감리자 등록신청 및 감리자지정 모두 가능

다만, 같은 법 시행규칙 제13조제1항에 따라 허가권자는 해체공사감리자를 지정할 때 해체공사감리 업무에 관한 교육을 받은 자를 우선하여 지정할 수 있음을 참고

Q22. 해체공사 감리교육의 이수시간 및 교육기관은?

☞ ‘건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준’ 제22조에 따라 해체공사감리자의 교육에 대한 교과내용 및 교육시간은 [별표 1]에 따라 신규교육 16시간이며, 현재 대한건축사협회에서 교육을 진행 중

Q23. 「건설기술진흥법」 제39조에 따라 발주청이 계약한 건설기술용역사업자로 지정한 건설공사의 경우에도 「건축물관리법」에 따른 해체공사감리자를 지정받아야 하는 지?

☞ 「건축물관리법」에 따라 해체공사허가 및 해체공사감리자를 지정받아야 함.

해체공사감리자의 지정과 관련하여서는 「건설기술진흥법」에 따른 감독 권한대행 등 건설사업관리를 시행하고자 하는 경우 해당 건설기술용역사업자를 해체공사감리자로 지정이 가능할 것이나, 「건축물관리법」에서 규정한 사항을 포함하여 업무범위 등을 조정하여야 함

Q24. 정비사업 등 넓은 지역에 걸쳐 몇 개의 공구로 나뉘어져 해체공사가 이루어지는 경우 동일한 감리자를 지정할 수 있는 지?

☞ 해체공사감리자의 지정과 관련한 운영방안은 지자체별 조례로 정하도록 운영중이므로, 상기 사례와 같은 경우 원활한 사업관리를 위하여 사업주체가 동일한 경우, 공구별 감리자를 일괄하여 지정하는 등 방식도 가능

Q25. 해체공사 감리자지정방법 등 표준조례안이 배포되는지?

☞ 「건축법」 에 따른 허가권자 지정 감리제도와 매우 유사하므로 이를 참고하여 조례를 정하고, 해체공사와 관련한 별도의 표준조례는 배포하지 않음

Q26. 지상해체의 경우에도 기준에 따른 구조안전성 검토보고서를 첨부해야 하는지?

☞ 대상건축물의 사전조사를 통해 기둥, 보, 슬래브, 벽체 등 부재별 배치 상태 등 조사결과 특별한 문제가 없는 경우에는 구조안전성 검토를 별도로 수행하지 않을 수 있음. 다만, 건축물의 노후화 및 불법 증·개축 등으로 인한 전도 및 붕괴 등으로 인접건축물 및 보행자 등에 영향을 미칠 우려가 있는 경우에는 구조안전성검토 결과를 통한 구조보강계획 수립 필요

Q27. 구조안전성 검토를 수행하는 경우, 반드시 구조보강계획을 해야하는 지?

☞ 구조안전성 검토 결과 건축물의 내력(휨 및 전단응력)을 초과하지 않는 경우에는 구조보강계획을 수립할 필요는 없음. 다만 건축물의 내력이 소요내력에 근접하거나 같은 경우에는 안전사고예방을 위한 일부구조보강계획이 포함되어야 함

Q28. 해체계획서 작성을 위한 표준서식이 있는지?

☞ 해체계획서 작성 표준서식은 없음